Herdar um imóvel nem sempre significa receber uma propriedade com toda a documentação pronta para ser atualizada.
Ao consultar os documentos, os herdeiros podem descobrir que o imóvel continua registrado em nome da pessoa falecida, que um inventário antigo não foi levado ao Registro de Imóveis ou até que a irregularidade já existia antes do falecimento.
Também podem aparecer divergências entre a situação física e a documentação, contratos antigos, construções não averbadas ou outras pendências.
Por isso, quando se fala em regularizar um imóvel de herança, não existe uma única solução aplicável a todos os casos.
O primeiro passo é descobrir onde está a irregularidade.
O que significa ter um imóvel herdado irregular?
A expressão “imóvel herdado irregular” pode representar situações bastante diferentes.
Em um caso, o imóvel pode estar regularmente registrado em nome da pessoa que faleceu, mas o inventário ainda não foi realizado.
Em outro, o inventário pode ter sido concluído, mas a partilha ainda não foi registrada na matrícula.
Também existem situações em que o próprio falecido não constava como proprietário no Registro de Imóveis ou em que existem problemas anteriores relacionados à documentação da propriedade.
Essa diferença é importante porque a solução depende da origem da pendência.
Regularizar a sucessão não significa, necessariamente, resolver todas as irregularidades existentes no imóvel.
O primeiro passo é descobrir onde está a irregularidade
Antes de definir qual procedimento utilizar, é importante reconstruir a situação documental do imóvel.
Algumas perguntas ajudam a iniciar essa análise:
- O imóvel possui matrícula?
- Quem consta como proprietário?
- O imóvel estava registrado em nome da pessoa que faleceu?
- Foi realizado inventário?
- Houve partilha?
- O título decorrente da partilha foi registrado?
- Existe alguma divergência entre o imóvel existente e sua documentação?
- Há contratos, escrituras ou outros documentos relacionados à aquisição?
As respostas ajudam a separar problemas sucessórios de problemas propriamente imobiliários.
O imóvel está registrado no nome da pessoa que faleceu?
Quando o imóvel está regularmente registrado em nome da pessoa falecida, a questão pode estar principalmente na sucessão.
O art. 1.784 do Código Civil estabelece que, aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários.
Isso não significa, porém, que cada imóvel passe automaticamente a constar individualmente no nome de determinado herdeiro no Registro de Imóveis.
É necessário identificar o patrimônio, os herdeiros e a forma como os bens serão atribuídos na partilha, observando o procedimento sucessório aplicável ao caso.
Depois, o título correspondente precisa ser levado ao registro quando necessário para atualizar a situação registral do imóvel.
Referência jurídica: Código Civil, Lei nº 10.406/2002
E se o imóvel não estiver registrado no nome do falecido?
Esse cenário exige uma análise diferente.
Antes de pensar na regularização da herança, é necessário compreender qual era a relação jurídica da pessoa falecida com aquele imóvel.
Pode existir, por exemplo, escritura não registrada, contrato particular, direitos decorrentes de uma aquisição anterior ou outra situação que precise ser comprovada.
Por isso, descobrir que o imóvel não está registrado no nome do falecido não significa automaticamente que determinada solução específica seja aplicável.
É necessário reconstruir a cadeia documental e verificar quais direitos efetivamente integravam o patrimônio deixado.
Esse é também o motivo pelo qual não seria correto afirmar que todo imóvel herdado sem registro deve ser regularizado por usucapião.
O procedimento adequado depende da origem da situação e dos documentos existentes.
Inventário e regularização do imóvel são a mesma coisa?
Não necessariamente.
O inventário é o procedimento utilizado para identificar patrimônio, direitos, obrigações e sucessores, permitindo a realização da partilha.
A regularização imobiliária, por outro lado, pode envolver questões relacionadas ao registro, à matrícula, à descrição do imóvel, às construções existentes ou a outras pendências documentais.
Imagine um imóvel perfeitamente regular e registrado em nome da pessoa falecida.
Nesse cenário, o principal problema pode estar na sucessão e no posterior registro do título resultante da partilha.
Agora imagine que o falecido já possuía um imóvel com uma construção não averbada ou cuja aquisição nunca havia sido registrada.
Nesse segundo cenário, existe uma questão anterior à própria herança.
Por isso, em alguns casos, inventário e regularização imobiliária precisam caminhar de forma coordenada.
É possível fazer inventário de um imóvel irregular?
A resposta depende da natureza da irregularidade.
Primeiro é necessário identificar qual direito relacionado ao imóvel integrava o patrimônio da pessoa falecida e quais documentos permitem demonstrá-lo.
Uma coisa é existir um imóvel registrado em nome do falecido com alguma pendência documental específica.
Outra é existir apenas posse, contrato, direito aquisitivo ou outra relação jurídica que ainda não tenha resultado na propriedade registrada.
Essas situações não devem ser tratadas da mesma forma.
A análise documental é justamente o que permite identificar o que efetivamente pode integrar o inventário e quais providências imobiliárias podem ser necessárias paralelamente ou posteriormente.
O que acontece quando existem vários herdeiros?
Quando existem vários herdeiros, outro cuidado se torna importante.
O art. 1.791 do Código Civil determina que a herança é considerada um todo unitário e que, até a partilha, o direito dos co-herdeiros quanto à propriedade e posse da herança permanece indivisível.
Na prática, isso significa que a abertura da sucessão não transforma automaticamente cada bem da herança em propriedade exclusiva de um dos herdeiros.
A definição de quem ficará com determinado imóvel, ou de como ele será dividido entre os sucessores, depende da organização da sucessão e da partilha.
Existem também regras próprias para cessão de direitos hereditários no art. 1.793 do Código Civil, o que exige cuidado ao tratar da negociação de bens específicos antes da partilha.
Referência jurídica: Código Civil, Lei nº 10.406/2002
Quais documentos ajudam a identificar a situação do imóvel herdado?
A documentação necessária varia conforme o caso, mas alguns documentos podem ajudar a reconstruir a situação jurídica do imóvel.
Entre eles podem estar:
- matrícula ou certidão atualizada do imóvel
- escritura ou título de aquisição
- contratos relacionados à aquisição
- documentos da pessoa falecida
- certidão de óbito
- documentos dos herdeiros
- eventual escritura de inventário e partilha
- formal de partilha ou carta de adjudicação, conforme o caso
- documentos cadastrais e tributários do imóvel
- documentos relacionados a construções ou alterações realizadas na propriedade.
Mais importante do que reunir uma quantidade grande de documentos é compreender o que cada documento demonstra e quais informações ainda estão faltando.
Quais podem ser os caminhos para regularizar um imóvel herdado?
Depois de identificar a origem da irregularidade, é possível avaliar o procedimento adequado.
Dependendo do caso, a regularização pode envolver:
- realização ou conclusão do inventário
- partilha dos bens
- registro do título decorrente da sucessão
- regularização de uma aquisição anterior
- correção de questões registrais
- regularização de construções ou alterações não refletidas na documentação
- outros procedimentos jurídicos ou registrais adequados à situação encontrada.
Essa é justamente a razão pela qual não existe uma resposta única para “como regularizar um imóvel herdado?”
Dois imóveis aparentemente semelhantes podem exigir procedimentos completamente diferentes quando seu histórico documental é analisado.
Para os procedimentos relacionados ao registro imobiliário, podemos utilizar como referência a Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973.
É possível vender um imóvel herdado antes da regularização?
Essa pergunta exige cuidado porque “vender um imóvel herdado” pode representar juridicamente situações diferentes.
Antes da partilha, existem regras específicas relacionadas aos direitos hereditários e à disposição de bens que integram a herança.
O art. 1.793 do Código Civil disciplina a cessão do direito à sucessão aberta e do quinhão de que disponha o co-herdeiro, inclusive exigindo escritura pública para a cessão de direitos hereditários.
Isso não deve ser confundido com uma compra e venda convencional de um imóvel já individualizado e registrado em nome do proprietário.
Por isso, quando alguém pretende negociar um imóvel antes da conclusão da sucessão ou da regularização registral, é importante identificar primeiro qual direito está sendo negociado e em que estágio se encontra a sucessão.
Referência jurídica: Código Civil, Lei nº 10.406/2002
Inventário precisa ser sempre judicial?
Não.
Existem situações em que o inventário e a partilha podem ser realizados por escritura pública, observados os requisitos legais e regulamentares.
E existe um cuidado especialmente importante aqui: conteúdos antigos na internet frequentemente afirmam que a existência de herdeiro menor ou incapaz torna obrigatoriamente judicial todo inventário.
A regulamentação do CNJ foi atualizada.
A Resolução CNJ nº 571/2024 alterou a Resolução nº 35/2007 e passou a admitir, mediante requisitos específicos, inventário e partilha por escritura pública mesmo com interessado menor ou incapaz.
Por isso, a definição entre procedimento judicial e extrajudicial deve considerar a situação atual e concreta da sucessão.
Referência: Resolução CNJ nº 35/2007, texto compilado
Por onde começar a regularização de um imóvel de herança?
O ponto de partida não é escolher imediatamente um procedimento.
É identificar o que a pessoa falecida possuía, como esse direito está documentado, qual é a situação atual da matrícula e onde está a pendência que impede a regularização.
A partir desse diagnóstico, é possível compreender se a questão está principalmente no inventário, no registro da partilha, em uma irregularidade anterior do imóvel ou em uma combinação desses fatores.
Essa análise evita iniciar um procedimento que não resolve o problema documental existente.
Perguntas frequentes sobre regularização de imóvel herdado
É possível fazer inventário de um imóvel sem escritura?
Depende da situação jurídica e documental do imóvel.
Primeiro é necessário identificar qual direito a pessoa falecida possuía sobre o bem e quais documentos comprovam essa relação. A ausência de escritura, por si só, não permite definir qual procedimento será necessário para a regularização.
O imóvel precisa estar no nome do falecido para entrar no inventário?
Nem sempre a situação é tão simples.
Se o imóvel não estiver registrado em nome da pessoa falecida, é necessário verificar qual direito ela possuía sobre o bem, como ocorreu a aquisição e quais documentos existem.
A partir dessa análise é possível avaliar como esse direito será tratado na sucessão e quais providências podem ser necessárias para regularizar o imóvel.
Fiz o inventário, mas o imóvel continua no nome do falecido. O que fazer?
É importante verificar se o título resultante do inventário e da partilha foi levado ao Registro de Imóveis e se existe alguma exigência ou pendência impedindo a atualização da matrícula.
Concluir o inventário não significa necessariamente que a matrícula do imóvel seja atualizada automaticamente.
Um imóvel herdado pode ficar no nome de vários herdeiros?
Sim.
Dependendo da partilha, um mesmo imóvel pode ser atribuído a mais de um herdeiro. Nesse caso, é importante compreender como ficaram definidos os direitos de cada um e realizar os atos registrais correspondentes.
É possível vender um imóvel herdado antes de terminar o inventário?
Existem situações envolvendo cessão de direitos hereditários e regras específicas para bens integrantes da herança antes da partilha.
Isso não deve ser confundido com a compra e venda comum de um imóvel já individualizado e registrado.
A possibilidade e a forma adequada de negociação dependem da situação sucessória e documental concreta.
Usucapião é sempre a solução para imóvel de herança sem escritura?
Não.
A ausência de escritura ou de registro não significa automaticamente que seja necessário realizar usucapião.
Primeiro devem ser analisados a origem da aquisição, a posse, os documentos existentes, a matrícula e os demais elementos do caso para identificar o procedimento juridicamente adequado.
É possível regularizar um imóvel herdado sem fazer inventário?
Depende da origem da irregularidade e da situação sucessória.
Regularização imobiliária e inventário são procedimentos com objetivos diferentes. Em determinados casos, questões do imóvel podem precisar ser resolvidas paralelamente à sucessão. Em outros, o inventário será necessário para definir a atribuição dos direitos deixados pela pessoa falecida.
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